有人说，今年是过去十年“最差”的一年，但同时可能也是未来十年“最好”的一年。这句话谁说的已经无从考究，但如果用来形容当下的房地产市场，再恰当不过了。尤其是2021年下半年，一系列的转变，不得不说这艘曾经前行无阻的巨轮已经在转向了。

在前不久统计部门公布的10月房产数据，就有几个层面的变化值得关注：首先，今年9、10月，房地产销售持续“负增长”，尤其是10月份，当月销售情况几乎是“一边倒”的下降，房地产销售额同比下降22.6%，销售面积同比下降21.7%。更重要的是，房地产开发投资增速只有7.2%，相比起前几年10-30%以上的投资增速，这样的的水平近乎“腰斩”。

其次，如果说房地产开发投资收缩，还不足以代表市场直接情绪的话，那么房产售价的“近乎普跌”，则给了市场猛然一击，10月70城住房销售价格有52城下跌，二手房有64城下跌。与此同时，10月全国商品房销售均价为9749元/平，已经重回万元以内。

投资乏力、均价降到1万内，是什么深层次的原因导致？事实上，过去20年，之所以楼市能保持高景气度，并扩张到年销售17亿平米的市场，是因为有2个“柱子”在支撑：

一是农民进城。1978年，我国的城市人口不过1.7亿人，城市化率17.9%，在98年房改后，农民进城开始加速，尤其是2016-2018年间，因为棚改货币、大拆大建的模式助推下，很多县城的拆迁户拿着现金去扫楼，从一二线城市到地市县城，房价普涨的同时，楼市销售数据创新高，城市化率也迎来大幅提升，40年增加近5亿城市人口，城市化比例提升了41.7%。

我们同样不能忽视货币给楼市带来的影响。值得一提的是，2020年初M2首次突破200万亿，而破100万亿只是2013年的事情，1998-2017年，M2增长了16倍。

可想而知，这些年市面上的钱真的很多，这些钱多到根本没有对我们的食品、电器售价产生影响，反而大把大把流进了楼市里。所以我们才会看到房价迅速推高，销售数据屡创新高，几万家房企也如雨后春笋般冒了出来，

但是进入2021年，楼市的这2根“柱子”断了。

一方面，城市化进入尾声，新生儿数量逐年下滑

按照国际经验，城市化的第一个拐点再30%，自此进入快速发展阶段，人口向城镇转化的进程将会趋于停滞目前我国的城市化率已经达到63.89%，以80%的上限来计算，至少还有16%的发展空间。不过，从人口流向来看，大城市持续吸纳更多的人群，而大量中小城市已经没有人口和资源支撑。

第一财经报道，已发布流动人口数据的30个省份中，广东、浙江、江苏、河南、山东和四川6省，流动人口数量超过了2000万人。与此同时，七普数据结果提显示，我国流动人口为37582万人。由此更加凸显了人口正在向少数地区，向大城市聚集。

从新生儿数量来看，统计年鉴显示，2020年全国人口出生率为8.52‰，为42年来的新低值。官方已经公布2020年出生人口为1200万人，自2016年二娃放开后，2017到2020年，每年新生儿分别为1725万、1523万、1465万、1200万人，新生儿量三连跌，1.3的总和生育比例，已经低于国际标准，让人口出现负增的可能性大大增加。

出生率下降幅度之快，足以看出人口形势的严峻程度，没了“后继力量”，哪里还有城市化基础，也预示着楼市扩张动力越来越小。

有人可能会说，三娃开放后应该会来一次新的高峰，各地假期、“发钱”等措施纷纷到来，但实际上，这种情况恐怕短期内难以逆转，生育下一代不仅仅是假期、一点点补贴的问题，而是长期的教育、生活成本，生一个娃，操一辈子的心，更何况两个三个呢。

另一方面，货币流向楼市的道路，已经被封住了

10月末的M2余额233.62万亿元，增速8.7%，对比年初10.1%的增速，可以看出货币“闸门”已经关上了，市场上的钱会越来越紧张。作为社会资金最大蓄水池的楼市来说，当然也不例外。

除了发币量减少，央行也早有准备，一纸限贷令将进入楼市的资金进行重重限制，不仅审贷难度大、额度减少，更重要的是，利率水平上升。以此也深深影响了购房者的买房成本，利率越高，对房价的压制作用就越强，下半年以来，房价指数90%下降，各地成交量普遍下跌，不乏深杭等热门区域，可以看出遏制投机风，稳住房市已经成绩斐然。

不过，地产已经走向下行周期，这样疲弱的环境，难道房地产真的不能再抱希望了吗？实际上，在11月初的会议上，银保监会提到“稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展”。

看到这里，我们可以体会一下，对大环境，楼市不可能再重复像棚改、降首付、大水漫灌的过去式，房住不炒不会有任何改变；对城市也不会允许有房价暴涨暴跌的情况发生。虽然继高层“两个维护”、“在贷款首付比例和利率上支持首套房购房者”表态后，银行有所行动，利率也出现松动，但重点只是首套房者。在按揭集中管理制度下，利率放水是不可能的。

这也就很好解释了一点，为什么LPR连续19个月维持不变了，楼市正在用行动“回应”市场关切，把“水龙头”关的小一点，同时封堵资金进入楼市的口子。

房说君认为，因为人口和货币分别代表了房市的长短期趋势，因此当前的逆转信号基本奠定了明年楼市的环境。基于此，一系列措施迅速覆盖了供求两端，并衍生出辅助手段帮助市场尽快回归稳定，所以去杠杆、挤水分仍为当务之急，不仅要让人看到解决养育问题的希望，也要将楼市不可能有“大幅上涨”的基础得以延续。

两大“逆转”信号，明年房子买还是卖？马光远说清楚了

经济专家马光远在11月19日观点，近期的房地产措施虽然已见顶，但不意味着市场马上反弹。而且现在的环境，不仅不可能马上反弹，更不可能报复性反弹，零概率像过去一样疯狂。市场各方参与者都要理清事实，房地产作为最好投资品的时代真的结束了。

房说君有话说，从“零概率疯狂”、“真的结束”等字眼，可以对明年的买卖住房有了很好的启示，1虽然短期内市场降温环境持续，但对刚需选看房都给出了充裕时间，购置更简单是肯定的；2仍然是老生常谈的投资问题，人口货币都没了过去辉煌，试问投资有谁来买，如何有钱维持房屋空置？别太天真了。