作者丨贾永民
平衡钻研所学术顾问
浙江大学交叉学科核心特聘钻研员
6月底以来，住房 养老 成为抢手话题。
据《中国树立报》报道，2023年6月26日，住房和城乡树立部党组书记、部长倪虹会晤党委书记、董事长葛海蛟中国银行示意，要“探求树立住房养老制度，为住房提供住房福利，提供全生命周期的保证保证”。
“住房养老制度”？ 光是听到这个名字，很多人都认为养老保险有什么新的开展，但细心一看，原来业主确实是想把房子交进去“养老”。 于是有人笑骂：我自己的养老金还没结算，我就给房子养老？ 更何况我还不知道我的家在哪里！
笑骂归笑骂，“住房老人如何养老”确实是一件值得关注的事件。
住房养老累计20余年规模超万亿元
理想上，住房养老金并不是一个全新的事物。 假设住房养老金仅指住房培修基金，即为未来培修住房而预留的资金，那么它实践上曾经存在了相当长的期间，只不过最后的称号是“住房培修基金”，起初它被称为“住房培修基金”。 一致更名为“住房 专项 培修基金”。 当然，此次提出的住房养老的外延和范围不再局限于住房专项培修资金。
在全国范围内，住房培修费制度始于1998年，这一年也是中国正式宣布片面住房革新的一年。 在当年国务院下发的《对于进一步粗浅城镇住房制度革新放慢住房树立的通知》中，提到要树立住房专项培修资金制度。
当然，在此之前，多地曾经启动了以发售公房为重要方式的“房改”，因此住房培修基金实践上在1998年之前就曾经存在。以市为例，第一笔住房培修基金1996年，为住房革新而成立。 当年，市启动住房制度革新时，要求从公房开售多少钱中提取必定比例存入市财政局专户，用于公部位培修的住房。 过后市征收的修理资金总额超越9亿元，那些房改房成为市第一批领有“养老基金”的住房。
相比之下，商品房的“养老”来得有点晚。 要素是，当年新建商品房并没有强迫交纳培修资金，所以过后很多商品房都没有住房培修资金。
总体而言，2000年至2004年左右，全国各地陆续出台了住房培修基金治理方法和实施细则，规则新建商品住房交付经常使用前必定交纳培修基金，否则不予核发房产证。 尔后，住房培修资金的征收才进入反常形态。
2007年10月30日，时任树立部、财政部联结颁布《住房专项培修资金治理方法》（2008年2月1日起实施），正式树立住房专项培修资金制度，规范也从此前的“按购货价款的2%-3%的规范交纳”改为“按 住宅 修建装置工程每平方米造价的5%-8%的规范交纳”。
2013年，央视《焦点访谈》节目泄漏，全国缴存的公房培修资金规模已达万亿元以上。 尔后，国度层面还没无关系数据，但如今又过去了十年，规模应该曾经到达了不止一个级别。（以北京为例，截至2013年7月，北京累计征收住宅培修专项资金348.1亿元；近十年后，到2022年底，全市累计征收住宅专项培修资金782.9亿元。）
如今人们所探讨的住房养老制度，无非是在现有住房专项培修基金制度的基础上，对如何保证居民住房安保、改善住房设备的进一步探求。 不过，详细的系统设计还没有实现——它有“前世”，但“今生”还没有成型。
为什么要提住房养老？一个导火索和四个深层要素
既然曾经有了住房专项培修资金，为什么还须要住房养老呢？ 而且，住房专项培修资金这个话题自2013年前后一度惹起人们关注后，十几年来不时不冷不热，为何从去年开局又从新火起来呢？ 既有间接的触发要素，也有更深档次的要素。 咱们先来看看间接触发要素。
间接的诱发要素或许是一场意外。
2022年4月29日，湖南省长沙市望城区金山桥街道金平社区盘树湾组出现特大自建 屋宇 倒塌意外，形成54人死亡、9人受伤，间接经济损失9077.86元。一万元。
住房城乡树立部当年5月1日召开视频会议，部署全国自建住房安保专项整治上班。 指出，要放慢钻研完善住房树立安保治理各项制度，钻研树立住房体检制度，强化住房全生命周期治理。 安保保证。
随后，2022年5月24日，国务院办公厅印发《对于全国自建住房安保专项整治上班打算的通知》，指出“完善住房品质安保强迫性规范，钻研树立活期屋宇审核、住房养老和住房品质保险制度。”
随后，2023年4月7日，全国自建住房安保专项整治上班电话会议提出“踊跃推动住房养老、住房活期体检、住房品质保险‘三项制度’试点”。
2023年5月，住房城乡树立部赴江苏省等地调研住房养老制度树立状况。
最后，住房城乡树立部部长再次强调，探求2023年6月底树立住房养老制度，这或许是放慢住房养老制度树立和试点的信号。
深档次的要素来看，或许有四个。
一是我国片面进入存量住房时代，旧住房比例继续回升，养老住房不得不提上日程。《中国人口普查年鉴2020》数据显示，截至2020年底，全国住房存量4.6亿套，修建面积510亿平方米； 城镇住房存量2.9亿套，修建面积292亿平方米，其中老旧住宅（2000年以前建造）占套数的31%，且仍在极速回升。
许多老房子一开局在布局、设计、修建资料、施工工艺等方面都存在毛病。 如今不少存在结构失稳、屋顶渗漏、外墙零落、设备设备老化等隐患或疑问。
二是现有住房专项培修资金不能满足需求。 这可以分为两个档次。 一是住房专项培修资金从一开局就没有足额支付。《中国商报》报道称，在南京，约94万套15年以上屋宇中，有30%从未收取过培修资金。 老旧社区中，28%的社区余额无余10万元，远远不能满足保养须要。 其次，即使足额交纳住房专项培修资金，也不可满足需求。
对于屋宇交付后的培修，目前的政策规则普通可以概括为：屋宇品质保修期内，由开发商或原树立单位担任培修，或经常使用屋宇保修金； 保修期满后，日常小修由物业治理费支付，专项培修资金仅用于中修或大修。 疑问在于，大局部老小区的物业治理费实践上不可维持日常保养支出。 结果，屋宇公共局部的品质迅速好转。 因此，经常使用专项保养资金的须要越来越快地出现。 这种状况甚至在一些相对较新的社区也存在。
三是稳固房价、化解楼市危险。 目前，“保证住房、民生、稳固”简直漫山遍野，但归根结底，假设房价不时在下跌，那么就没有必要“保证住房”。 二手房多少钱是新房多少钱的撑持，多地二手房多少钱降低趋向很大水平上体如今“旧、破、小”房多少钱的继续降低。
较老的社区，理论位于良好的地段和学区，房价下跌，至少局部要素是老房子的保养没有跟上。 从这个意义上说，用住房养老金为住房提供全生命周期的保证，或许有助于延缓房价下跌、化解楼市危险以及随之而来的更大危险。
第四，住房养老金也可以用来抚慰经济增长。 住房养老树立后，要到达住房全生命周期提供保证的指标，至少须要做好两方面的上班：一是树立住房品质测验、安保治理体系，保证住房品质。保险系统； 密集且常年继续的屋宇保养。
一方面，前者为屋宇测验业务、住房保证业务、保险业提供了稳固的需求，后者则构成了对建材、家居用品及相应劳务的稳固需求。 同时，这两方面都象征着物业治理服务的需求。 此外，住房养老制度也无利于筹集资金用于老旧小区的革新和革新。 一切这些都或许有助于促成经济增长。
供“房”和供“人”的制度有相似之处
对于住房养老的制度设计，无论是政府的人大代表、政协委员（如人大代表、南京地铁团体有限公司党委书记、董事长常柴强），或许专家学者（例如上海房地产迷信钻研院院长严蓉、广东省住房政策钻研核心首席钻研员李玉佳），都偏差于自创养老金制度，即设立两个账户类型并构建三大支柱。
两类账户是指住房养老金分类治理，分为公共账户和团体账户。
对公账户是指住房养老金公共兼顾账户。 于才高倡导，局部土地出让金应按比例拨入群众账户，并补充培修基金、旧小区革新基金、三资流转应收资金等增值支出余额。一业，市区物业治理。 治理资金起源，例如奖金资金。 公共账户治理遵照“政府主导、专业运作、兼顾经常使用、专款专款”的准则，坚持“收支两条线”，重要用于生存等公共服务。强迫屋宇体检、屋宇日常审核、购置综合屋宇安保保险。
团体账户重要是指原住房专项培修资金账户，依照专项培修资金关系法律法规治理，重要用于屋宇共有局部、共用设备和设备的培修和革新。保修期满后的设备。
上海房地产钻研院院长严蓉引见，“三大支柱”是指基本住房养老、专项住房养老和商业住房养老。
住房基本养老保险由财政资金支付，保证住房基本保证。 其资金起源可以从以下三个方面思考：一是从土地出让金支出中提取必定比例，这是基本住房养老金的重要资金起源； 三是未来假设开征房产税生存网信息，将按必定比例提取，补充基本住房养老金。
住房专项养老金重要依托现有住房专项培修资金。 但治理制度须要从以下两个方面启动提升：一是在现有团体培修基金专户的基础上，树立兼顾专户。 资金起源重要是专项培修资金增值支出和累计支出，以及财政专项培修资金等，用于提供住房应急培修允许、垫付团体账户支付无余培修费用、购置房产等。住宅小区保险等； 二是理顺培修基金续费机制，探求归入物业服务费计算名目启动分阶段续费。 或许业主按月交纳物业治理费。
商业住房养老是指业主被迫购置的住房养老保险，作为基本养老金和专项养老金的补充。 购置住房养老保险有三大长处。 首先，它可以固定保险费并“锁定”未来或许的保养老本； 其次，保险具备危险治理配置，可以缩小屋宇的损失； 经过业主大会表决程序后，后续培修费用将由保险公司支付，无需再经过业主大会表决程序。
系统设计不应该“顾上而疏忽下”。 住房养老金上调前先处罚业主？
上述住房养老的顶层设计看起来十分美丽。 假设能够落实为可执行的制度，当然是一件善报。 但是，这个框架有一些隐含的前提，不必定会成为理想。
第一个假定是未来土地出让金可以继续参与或坚持稳固，或许至少不会大幅降低。
在上述顶层设计中，无论是公共账户还是第一支柱都十分依赖土地出让金支出。 固然，这几年各地的土地出让金支出曾经十分可观，并且逐渐参与，但这种趋向在2022年出现了逆转，而且从人口和经济开展趋向来看，或许并不算多。未来有或许复原增长。 会很大。
第二个假定是，屋宇的价值（或市场多少钱）不会降低到有人宁愿不领有屋宇也不愿支付不凡保养资金的水平。 这个假定也或许不成立，由于中国一般市区实践上有很多屋宇被废除。
第三个假定是，未来会有丰盛的居民养老保险产品可供选用。 这种假定未必会成为理想，由于这类保险的性质与前几年国度层面鼎力推行但一直雷声大雨点小的“住房养老”保险业务是一样的（它的专业称号是“住房保险”）。 逆抵押养老保险”），看似空间很大，但实践操作起来却遭到很大限度，还有很多法律阻碍须要克制。
第四个假定是政府、业主等关系主体情愿高效率介入住房养老保险。 这种假定的不理想性是显而易见的。 现有的住房专项培修资金最受诟病的一点是，一方面不够，另一方面真正须要的时刻又很难经常使用。 基本要素是群体执行的艰巨难以克制。 此外，两类账户、三大支柱的框架还或许隐含着另一个危险：将更多的业主权势转移到政府手中。
据统计，全国树立业主委员会的住宅小区仅占所有住宅小区的30%左右。 依据现行规则，在没有业主委员会（或业主委员会“不情愿”治理）的状况下，专项培修资金由政府主管机构治理，这曾经在必定水平上削弱了业主的权势。水平。 上述住房养老保险的顶层设计或将进一步强化这一点。
鉴于此，除了顶层设计外，还必定注重自下而上的探求。 例如，江苏省泰州市屋宇修理“医保”，经过设立“屋宇大病兼顾基金”，处置了屋宇大修时继续培修资金疑问和居民修理付费压力，并处罚业主反常交纳物业治理费。。
再比如，很多小区只管老旧，但地段、景色极佳，小区内的房产可以继续发生现金流。 一些物业治理公司与社区协作，结合老旧小区革新，经过“社区治理”筹集住房养老资金。 这方面已有不少成功案例，值得关注。
总之，住房养老的制度设计和一切其余制度设计一样，关键是处罚相容，即让业主真挚地认同——这既合乎业主的利益，又不会影响他们的利益。力气。 因此，应特意注重自下而上的探求。
